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Das neue GebäudeEnergieGesetz (GEG 2020)
ab 01.05.2021

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Ziel des GEG ist es, dass wir weniger Energie in Gebäuden einsetzen für die benötigte Wärme, Kälte und Strom. Dabei bleibt die Wirtschaftlichkeit maßgeblich und wir sollen die klimapolitischen Ziele der Bundesregierung erreichen. Dazu gehört auch die zunehmende Nutzung erneuerbarer Energien, wie Solarstrahlung, Erdwärme, Windkraft, Biomasse usw.

Energieausweis nach GEG 2020 für Wohngebäude bis zu 5 Wohnungen:

Energieausweis
für Gebäude (GEG)
Bedarfsausweis
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Was fordert das GEG zum Energieausweis?

Energieausweise dienen ausschließlich der Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes und sollen einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden ermöglichen.

Energieausweis für Neubau

Nach wie vor muss der Bauherr, bzw. Eigentümer eines Neubaus dafür sorgen, dass man ihm einen Energieausweis nach Fertigstellung ausstellt, aufgrund der tatsächlichen Eigenschaften des Gebäudes. Dieser Energieausweis kann verständlicherweise nur aufgrund des berechneten Energiebedarfs ausgestellt werden.
Diesen Ausweis muss er aufbewahren und den Landesbehörden auf Verlagen vorlegen, trotz der neu eingeführten Erfüllungserklärung, welche das GEG vorschreibt. 10 Jahre lang kann der Eigentümer den Energieausweis gegebenenfalls auch zur Information für neue Mieter und potenzielle Käufer nutzen.

Energieausweis im Bestand

Man kann den Energieausweise im Bestand noch immer – wie die EU Gebäuderichtlinie vorgibt – als Bedarfs- oder Verbrauchsausweise ausstellen. Wenn die Verbrauchsdaten wie gefordert vorliegen, erlaubt das Gesetz für alle Bestandsbauten nach wie vor Verbrauchs-Ausweise auszustellen. 

Dieses sind Wohnhäuser mit höchstens vier Wohnungen, mit Bauantrag vor Inkrafttreten der ersten Wärmeschutzverordnung (WSchVO 1977) am 1. Nov. 1977. Für diese sind nur Bedarfsausweise erlaubt, wenn sie weder bei Fertigstellung noch seither durch energetische Sanierung zumindest das Energie-Niveau der WSchVO 1977 erreicht haben. Der Energieausweis gilt auch nach GEG 2020 wie bisher 10 Jahre lang. 

Ein neuer Ausweis wird fällig, wenn nach einer Änderung der Hülle oder nach einer Erweiterung der Nachweis anhand des gesamten Gebäudes erfolgt. Nachrüstpflichten im Bestand erfüllen:
Nach wie vor müssen Eigentümer von Bestandsbauten die oberste Geschossdecke oder das Dach darüber dämmen, wenn sie den normativen Mindestwärmeschutz nicht erfüllen. Bei erschwerten Bedingungen regelt das GEG mit welchen Wärmeleitfähigkeiten gerechnet wird. Bei Eigentümerwechsel liegt die Frist gegebenenfalls auch bei zwei Jahren, wie bekannt und bei fehlender Wirtschaftlichkeit soll man sogar eine Ausnahme beantragen können.

Heizkessel mit flüssigem, festem oder gasförmigen Brennstoff (wie Heizöl, Kohle und Erdgas), die bis Ende des Jahres 1990 installiert wurden, darf man nicht mehr betreiben. Wenn man sie später installiert hat, darf man sie nach 30 Jahren nicht mehr nutzen. Ausnahmen bilden Niedertemperatur-Heizkessel und Brennwertkessel sowie Heizungen mit einer Nennleistung unter 4 Kilowatt (kW) oder über 400 kW.

Ab dem Jahr 2026 darf man Heizkessel mit Heizöl oder festem fossilem Brennstoff – wie Kohle – nur noch einbauen, wenn eine ganze Reihe von Voraussetzungen erfüllt sind (§ 72 GEG (Stand 30.8.2020) regelt das Betriebsverbot für Heizkessel, Ölheizungen.)

Was gilt bei Verkauf und Neuvermietung?

Energieausweis bei Verkauf

Bei Verkauf muss der Verkäufer oder Immobilienmakler – das GEG benennt nun auch diese Berufsgruppe direkt – den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Auch müssen sie nach Vertragsabschluss dem Käufer einen Energieausweis als Original oder Kopie übergeben. 

Beim Verkauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses muss der Käufer nach Übergabe des Energieausweises ein Informationsgespräch zum Energieausweis mit einem Ausstellungsberechtigten führen, wenn dieser dies als einzelne Leistung unentgeltlich anbietet.

Energieausweis bei Neuvermietung,-verpachtung, -leasing

Bei Neuvermietung, -verpachtung oder -leasing muss der Vermieter oder Immobilienmakler den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Auch müssen sie nach Vertragsabschluss dem neuen Mieter, Pächter oder Leasingnehmer einen Energieausweis als Original oder Kopie übergeben.

Welche Kennwerte werden in Anzeigen veröffentlicht?

Der Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber oder Immobilienmakler, der die Veröffentlichung der Anzeige in einem kommerziellen Medium verantwortet, stellt sicher, dass die Pflichtangaben nach GEG auch erscheinen.

Wann erhalten die Interessenten den Energieausweis vorgelegt?

Bei Verkauf, Neuvermietung, Neuverpachtung oder neuem Leasing erhalten die potenziellen Käufer, Neumieter, Neupächter oder neuen Leasingnehmer den Energieausweis als Original oder als Kopie und zwar samt den Modernisierungsempfehlungen des Ausstellers.

Was müssen Käufer von Ein- und Zweifamilienhäusern beachten?

Nachdem sie den Energieausweis erhalten haben müssen sie ein informatorisches Beratungsgespräch mit einem Fachmann führen, der berechtigt ist Energieausweise auszustellen – doch nur wenn er diese Beratung als einzelne, kostenfreie Leistung angeboten wird.

Wie wird der Energieausweis kontrolliert?

Wenn die Registriernummer des Energieausweises bei der Stichprobenkontrolle gezogen wird, wird der Aussteller kontaktiert und muss die geforderten Dokumente und Unterlagen dem DIBt oder der Kontrollstelle seines Bundeslandes – soweit schon eine existiert – zusenden.

Wann muss der Energieausweis erneuert werden?

Wie bereits erwähnt, ist der Energieausweis 10 Jahre lang gültig. Er muss erneuert werden, wenn das Gebäude teilweise oder ganz verkauft oder neu vermietet, verpachtet oder verleast werden soll. Bei öffentlichen Gebäuden, die einen Energieausweis aushängen müssen, muss der Eigentümer den Energieausweis nach 10 Jahren erneuern lassen.

Wann ist KEIN Energieausweis notwendig?

Für folgende Gebäude muss kein Energieausweis ausgestellt werden:

  • Kleine Gebäude: (Definition in Bauakte) Der Eigentümer benötigt weder beim Neubau, noch bei Verkauf, Neuvermietung oder nach Sanierung einen Energieausweis.
  • Baudenkmäler: Der Eigentümer benötigt weder bei Verkauf, Neuvermietung, oder Aushang einen Energieausweis. Nur wenn man Baudenkmäler saniert und den Nachweis anhand des gesamten geänderten Gebäudes führt, muss ein Bedarfsausweis ausgestellt werden.
  • Abrissgebäude: Es wird kein Energieausweis benötigt, wenn ein Bestandsgebäude speziell zum Abreißen verkauft wird.
  • Alle Bauten, die NICHT unter das GEG fallen, dazu gehören:
    Tierställe, langanhaltend offenstehende Betriebsgebäude, unterirdische Bauten, Unterglasanlagen, Traglufthallen, Zelte, provisorische Gebäude mit einer Nutzungsdauer unter zwei Jahren, Kirchen und andere Gebäude für Gottesdienst und religiöse Zwecke, Ferien- und Wochenendhäuser sowie niedrig beheizte und kurzzeitig klimatisierte Betriebsgebäude.

Wer muss das Gesetz kennen und beachten?

Das Gebäudeenergiegesetz GEG 2020 gilt bundesweit für Gebäude und ihre Anlagentechnik zum Heizen, Lüften, Warmwassererwärmen, Kühlen, Automatisieren und für Nichtwohnbauten auch zum Beleuchten.
An dem Gesetz selbst sind sehr viele Berufsgruppen aus der Bauwirtschaft Interessiert. Doch das Gesetz selbst benennt auch Verantwortliche, die ihre Pflichten kennen und erfüllen müssen, weil andernfalls auch Bußgelder drohen können … bis zu 50.000 €.

Bauherr oder Eigentümer

Er ist dafür verantwortlich, dass die Vorschriften des GEG eingehalten werden, wenn das Gesetz nicht ausdrücklich jemanden anderen benennt. Er muss sicherstellen, dass unverzüglich nach Fertigstellung des Gebäudes ein Energieausweis ausgestellt und ihm als Original oder Kopie übergeben wird. Er muss den Energieausweis der Baubehörde vorlegen, wenn diese ihn verlangen. Auch muss er nach Fertigstellung des Neubaus der zuständigen Behörde anhand einer Erfüllungserklärung nachweisen, dass der Neubau das GEG erfüllt.

Berater, Planer, Auszuführende

Personen, die im Auftrag des Bauherrn oder des Eigentümers das Gebäude und seine Anlagentechnik planen, errichten oder verändern sind auch dafür verantwortlich, dass die GEG-Vorschriften eingehalten werden.

Dienstleister für die Prüfung der Dichtheit von Gebäuden

Blower-Door-Test Fachleute, die die Dichtheit eines Gebäudes prüfen, müssen auch die genauen Anforderungen des GEG zu den Mess-Konditionen kennen und einhalten.

Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber und Immobilienmakler von Teilen oder gesamten Gebäuden

Wenn einer der Genannten für den Verkauf eine Anzeige in einem kommerziellen Medium beauftragt, muss er dafür sorgen, dass auch die energetischen Kenndaten aus dem Energieausweis wie vom Gesetz gefordert angegeben sind.

Aussteller von Energieausweisen

Zunächst sollten sie jederzeit Nachweise für Ihre Ausstellungsberechtigung parat haben, falls potenzielle Auftraggeber danach fragen. Aussteller müssen nach GEG 2020 nun noch vorsichtiger sein mit welchen Eingabedaten sie die Energieausweise berechnen, insbesondere wenn die Angaben vom Eigentümer oder aus vorhergehenden Energieausweis-Berechnungen stammen.

Eigentümer von Bestandsgebäuden

Zunächst muss der Eigentümer die geltenden Nachrüstpflichten nach dem GEG termingerecht erfüllen. Bei Änderungen der Außenhülle des Gebäudes oder der Erweiterung der beheizten oder gekühlten Nutzfläche darf die energetische Qualität des Gebäudes nicht verschlechtert werden und die geltenden Anforderungen des Gesetzes müssen erfüllt werden. Nach Abschluss der Arbeiten muss der Eigentümer den Behörden unter bestimmten Umständen anhand einer Erfüllungserklärung nachweisen, dass das geänderte Gebäude das GEG erfüllt.

Bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger

Bei einer heizungstechnischen Anlage prüft der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfegerals Beliehener im Rahmen der Feuerstättenschau nach dem Schornsteinfeger-Handwerksgesetz, § 14 (Feuerstättenschau), ob ein Heizkessel, der außer Betrieb genommen werden musste, weiterhin betrieben wird, ob Wärmeverteilungs-und Warmwasserleitungen, die gedämmt werden mussten, weiterhin ungedämmt sind und ob ein mit Heizöl beschickter Heizkessel unerlaubterweise eingebaut wurde.

Bei Heizungen, die im Baubestand eingebaut werden, prüft der Bezirksschornsteinfeger, im Rahmen der bauordnungsrechtlichen Abnahme der Anlage oder ggf. im Rahmen der ersten Feuerstättenschau, ob die energetische Qualität des Gebäudes nicht verschlechtert wurde, ob Zentralheizungen mit den geforderten Reglern ausgestattet sind und ob die warmen Leitungen und Armaturen wie gefordert gedämmt wurden. Bei Mängeln setzt er Fristen für die Nachrüstungen

und wenn diese nicht eingehalten werden, unterrichtet er die Landesbehörde entsprechend. Für einige der Vorschriften kann der Eigentümer anhand von Unternehmererklärungen der ausführenden Firmen dem Schornsteinfeger gegenüber nachweisen, dass sie erfüllt wurden.

Gesetz zur Vereinheitlichung des Energieeinsparrechts für Gebäude und zur Änderung weiterer Gesetze, Artikel 1 Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden (Gebäudeenergiegesetz – GEG), verkündet im Bundesgesetzblatt Jahrgang 2020 Teil I Nr. 37, ausgegeben zu Bonn am 13.8.2020, S. 1728–1794, www.bundesgesetzblatt.de

Weitere Informationen der Autorin Dipl.-Ing. UT Melita Tuschinski (www.tuschinski.de) zum GEG: www.GEG-info.de (EnEV 2014) und EnEV ab 2016: www.enev-online.com

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